Wynajmujesz lokal na firmę. Wąż od Twojej zmywarki puszcza w nocy i niszczy parkiet w całej sali. Rozgrzana patelnia zapala okap i okopca kafelki w kuchni. Twój wózek widłowy wjeżdża w framugę drzwi. Wynajmujący wystawia rachunek za odtworzenie lokalu — a Twój ubezpieczyciel mówi: „lokal to mienie, z którego korzystasz na podstawie umowy najmu. Wyłączone z OC działalności”. Nie luka w OWU. Standard rynkowy.
Uporządkujmy jedno na starcie. OC najemcy nieruchomości to polisa na szkody, które Ty jako najemca wyrządzisz w samym lokalu — w jego ścianach, podłodze, instalacjach, wyposażeniu należącym do wynajmującego. To rozliczenie między Tobą a właścicielem lokalu. Sąsiad zalany piętro niżej, klient, który się poślizgnął — to zupełnie inna warstwa, o której też za chwilę powiem, ale niech nikt tego nie miesza. — Robert Dziurski, BRD Ubezpieczenia
Wynajem lokalu to jedna z pierwszych umów, które podpisuje właściciel firmy. Prowadzę firmy od 1998 roku i wiem, że przy pierwszym najmie mało kto czyta dokładnie paragrafy o odpowiedzialności za stan lokalu — bo głowa jest gdzie indziej: klienci, sprzęt, uruchomienie, pierwsza faktura. Kilka lat później pęka wąż od Twojej zmywarki w nocy z piątku na sobotę i dopiero wtedy zaczynasz czytać, co dokładnie zobowiązywałeś się utrzymać w stanie „niepogorszonym”.
To tekst dla właścicieli firm z Częstochowy i regionu, którzy wynajmują lokal na działalność — biuro, salon, gastronomię, usługi, warsztat, magazyn. Pokażę trzy rzeczy: za co dokładnie odpowiadam jako najemca (a za co nie), dlaczego typowa polisa OC działalności nie pokrywa szkód w samym wynajmowanym lokalu i jak wygląda klauzula, która to zmienia.
Dwie warstwy, dwa różne miejsca w polisie firmy — od razu je rozdzielmy:
1. Szkoda w samym lokalu (parkiet, ściany, instalacje, elementy stałe właściciela) →
odpowiadam wobec wynajmującego → klauzula OC najemcy nieruchomości.
2. Szkoda u osoby trzeciej (sąsiad piętro niżej, klient, przechodzień) →
odpowiadam wobec tej osoby → podstawowa suma OC działalności.
Ten artykuł jest o warstwie 1. Warstwę 2 opisałem osobno w tekście o OC działalności.
Zanim zaczniemy mówić o polisie, warto rozdzielić dwie rzeczy, które w praktyce zawsze się mylą: za co odpowiada właściciel lokalu, a za co odpowiadam ja jako najemca. Bo nie każde pęknięcie rury, nie każdy wyciek i nie każda usterka obciąża najemcę.
Obowiązek wynajmującego jest zapisany w art. 662 § 1 KC: wynajmujący ma wydać lokal w stanie zdatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. W praktyce to znaczy: instalacje pionów wodnych, kanalizacja budynku, ogólna instalacja elektryczna, sprawność dachu, elewacji, urządzeń wspólnych — to strona właściciela. Jeśli pionowa rura w ścianie pęka z powodu braku konserwacji instalacji budynku, odpowiada wynajmujący, nie ja.
Obowiązek najemcy mieści się w trzech przepisach. Art. 666 § 1 KC — używam lokalu zgodnie z umową i jego właściwościami. Art. 681 KC — drobne nakłady (drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian, drobne naprawy urządzeń zapewniających światło, ogrzewanie, dopływ i odpływ wody) obciążają najemcę. I kluczowy dla naszego tematu art. 675 § 1 KC: po zakończeniu najmu zwracam lokal w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia z prawidłowego używania.
Sedno tego kroku: odpowiadam wobec wynajmującego za szkody w lokalu, które wynikają z mojego działania, mojego mienia albo mojej niedbałości. Kilka konkretów:
Domniemanie z art. 675 § 3 KC działa przy tym na niekorzyść najemcy: przyjmuje się, że lokal był wydany w stanie dobrym. Jeśli chcesz to podważyć — musisz mieć dowód. Stąd tak ważny jest szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy na wejściu, ze zdjęciami i wyliczeniem tego, co już było zużyte lub uszkodzone przed Twoim wejściem.
Osobno warto zapamiętać podnajem. Zgodnie z art. 675 § 2 KC, jeśli oddasz lokal w podnajem lub bezpłatne używanie innej firmie, obowiązek zwrotu w stanie niepogorszonym ciąży też na niej — ale Cię z odpowiedzialności nie zwalnia. Wobec właściciela pierwszą osobą, do której trafi wezwanie do zapłaty, jesteś nadal Ty.
To fragment, który klientom najtrudniej przyjąć — zwłaszcza gdy dopiero co wystawili roczną składkę za polisę OC działalności. Polisa OC działalności ma bardzo konkretne zadanie: pokryć szkody, które Twoja firma wyrządzi osobom trzecim. Osoba trzecia to każdy, kto nie jest Tobą i nie jest Twoim mieniem — klient, który poślizgnie się na Twojej podłodze, kontrahent, którego towar zniszczysz w transporcie, sąsiad piętro niżej, do którego przeciekniesz przez strop.
Kluczowe rozróżnienie: wynajmowany lokal nie jest „osobą trzecią” w rozumieniu polisy OC działalności. Jest „mieniem, z którego korzystasz na podstawie umowy”. I dokładnie taki zwrot pojawia się w wyłączeniach większości OWU polis OC działalności na rynku: ochrona nie obejmuje szkód w mieniu, z którego ubezpieczony korzysta na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, leasingu lub innej podobnej formy. Sformułowania różnią się między towarzystwami, ale schemat jest identyczny — a znam różnice w OWU między moimi partnerami na bieżąco.
W praktyce daje to trzy różne sytuacje przy jednej szkodzie:
Dobrze skonstruowana polisa firmy załatwia wszystkie trzy sytuacje z jednej umowy — trzeba tylko mieć wszystkie trzy ochrony aktywne: podstawową sumę OC działalności plus klauzulę OC najemcy nieruchomości. Klient najczęściej dowiaduje się o luce w dniu szkody — kiedy już musi wybierać: płacić z kieszeni czy iść w spór z wynajmującym o to, ile z faktury za remont było „i tak do wymiany”.
To nie jest wina konkretnej polisy. To konstrukcja rynku, którą ubezpieczyciele świadomie zbudowali, żeby oddzielić dwa różne ryzyka i dwie różne wysokości sum. Żeby to ryzyko realnie pokryć, trzeba wiedzieć, że istnieje, i o nie poprosić.
Klauzula „OC najemcy nieruchomości” to standardowe rozszerzenie do polisy OC działalności (rzadziej samodzielny produkt). Formalnie: rozszerza zakres ochrony o odpowiedzialność cywilną za szkody rzeczowe w samych nieruchomościach, z których ubezpieczony korzysta na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użytkowania, użyczenia, leasingu lub innej podobnej formy. Praktycznie: dopisuje do polisy pokrycie tego, co podstawa świadomie wyłącza — szkody w samym lokalu, w którym pracujesz.
Co konkretnie zwykle mieści się pod klauzulą w typowym wariancie:
Co typowo nie jest objęte klauzulą OC najemcy nieruchomości — pilnuję tego przy dobieraniu polisy:
Sumę gwarancyjną tej klauzuli dobieram indywidualnie. Standard rynkowy zaczyna się mniej więcej od kilkudziesięciu tysięcy złotych, ale dla lokali z drogim wykończeniem (gastronomia, salon kosmetyczny, gabinet medyczny, sklep z wystrojem projektowym) sensowne poziomy to często kilkaset tysięcy — bo tyle realnie kosztuje odtworzenie lokalu po pożarze. Nie dam Ci tu jednej liczby, bo prawidłowa suma to funkcja konkretnego lokalu — nie szablonu.
Klient często pyta: „Skoro zostawiłem kaucję trzymiesięczną, po co mi jeszcze polisa?”. Odpowiedź jest arytmetyczna. Kaucja przy najmie lokalu użytkowego to zwykle 1-3 miesięczne czynsze — dla małego biura 5-10 tysięcy, dla lokalu gastronomicznego może 20-30 tysięcy. Realny koszt szkody w samym lokalu bywa o rząd wielkości wyższy: samo osuszanie i wymiana parkietu po poważnym zalaniu z Twojej instalacji to kilkanaście tysięcy, poważny pożar w lokalu — wymiana ścian, sufitów, instalacji elektrycznej, zabudowy właściciela — łatwo kilkaset tysięcy. To są kwoty za odtworzenie samego lokalu. Ewentualne roszczenia sąsiadów piętro niżej to osobna sprawa (i osobna suma z podstawy OC działalności), ale w kamienicy z mieszkaniami potrafią dodać kolejne kilkadziesiąt-kilkaset tysięcy do całościowego rachunku po jednej awarii.
Coraz częściej wynajmujący sam zapisuje w umowie najmu wymóg posiadania przez najemcę polisy OC z klauzulą najemcy nieruchomości — czasem obok kaucji, czasem zamiast niej. To dopuszczalne w granicach swobody umów (art. 353¹ KC) i dla obu stron zwykle korzystniejsze niż spór o kaucję. Dla właściciela — realne zabezpieczenie zamiast fikcji. Dla najemcy — jasny sygnał, że traktuje najem odpowiedzialnie, plus często niższa kaucja.
Cztery rzeczy, które warto sprawdzić, zanim podpiszesz albo odnowisz polisę firmy w wynajmowanym lokalu:
Prowadzę firmy od 28 lat i widziałem, jak wygląda rozliczanie szkód po pożarze i zalaniu — ze zdrowego rozsądku i z dokumentów. Klauzula najemcy nieruchomości to jedno z tych rozszerzeń, które przy szkodzie potrafi zdecydować, czy firma dalej działa, czy zamyka się cicho i bez fanfar. Na spokojnie omawiamy to przy okazji dobierania każdej polisy firmy — nie doliczam się w standardzie, jeśli jest niepotrzebna, ale też nie pomijam, jeśli lokal jest wynajmowany.
To ogólne wyjaśnienie mechanizmu ubezpieczeniowego, nie porada prawna dla konkretnej umowy najmu. Zakres, sumę i warunki dobieram zawsze indywidualnie, po rozmowie o lokalu, umowie i charakterze działalności.
Sześć pytań, które dostaję najczęściej od właścicieli firm z Częstochowy i regionu wynajmujących lokal na działalność.
Robert Dziurski
Niezależny multiagent ubezpieczeniowy · BRD Ubezpieczenia · Częstochowa
Prowadzę firmy od 1998 roku, w ubezpieczeniach jestem od 2010. Pracuję w imieniu towarzystw, ale doradzam w interesie klienta — dobieram klauzule pod realną umowę najmu i charakter lokalu, nie pod gotowy szablon.
Bezpłatna rozmowa o umowie najmu i o tym, co jest w dzisiejszej polisie firmy. Bez presji sprzedażowej.
Pracuję z przedsiębiorcami z Częstochowy stacjonarnie, z klientami z całej Polski zdalnie (e-mail, wideo-konsultacja, podpis elektroniczny).
Powiązane: Ubezpieczenia dla firm · OC działalności — 5 sytuacji · 10 błędów w polisie OC · Więcej artykułów
